Rental Yield คิดยังไงให้ไม่หลอกตัวเอง เทียบกับ Cap Rate
เนื้อหานี้เพื่อการศึกษาเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อขายทรัพย์สินใด ๆ บทความนี้เน้นทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็นการลงทุน ต่างจากเครื่องมือ เช่า vs ซื้อบ้าน ที่เปรียบเทียบการอยู่อาศัยเอง
ตัวเลขผลตอบแทนที่คนขายคอนโดชอบโชว์มักเป็น Gross Yield ซึ่งดูสูงเกินจริงเสมอ เพราะไม่หักค่าใช้จ่ายอะไรเลย บทความนี้ไล่ตั้งแต่สูตรพื้นฐานไปจนถึงตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจจริง
Gross Rental Yield: ตัวเลขเบื้องต้นที่ดูดีเกินจริง
Gross Yield = (รายได้ค่าเช่ารายปี ÷ ราคาซื้อ) × 100
คำนวณง่ายที่สุดเพราะไม่หักค่าใช้จ่ายใดๆ ใช้เปรียบเทียบทรัพย์สินหลายแห่งอย่างรวดเร็วได้ แต่ไม่สะท้อนต้นทุนจริง ไม่ควรใช้เป็นตัวเลขสุดท้ายตัดสินใจ
Net Rental Yield: ตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจจริง
Net Yield = ((รายได้ค่าเช่า − ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน) ÷ ราคาซื้อ) × 100
ค่าใช้จ่ายที่ต้องหักออก ได้แก่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง เบี้ยประกันภัย และค่าเผื่อห้องว่าง (vacancy allowance) Gross Yield ที่ดูสูงอาจกลายเป็น Net Yield ต่ำมากหากค่าใช้จ่ายดำเนินงานสูง
Cap Rate: มาตรฐานเปรียบเทียบที่ไม่ปนกับดอกเบี้ยเงินกู้
Cap Rate = (NOI ÷ มูลค่าตลาด/ราคาซื้อ) × 100
แนวคิดใกล้เคียง Net Yield แต่ Cap Rate ไม่นำภาระดอกเบี้ยเงินกู้มาเกี่ยวข้อง วัดความสามารถทำกำไรของตัวทรัพย์สินล้วนๆ นักลงทุนและผู้ประเมินราคาใช้เปรียบเทียบทรัพย์สินระดับตลาดโดยไม่สนวิธีจัดหาเงินทุน ต่างจาก Rental Yield ที่เป็นตัวเลขเฉพาะบุคคลตามราคาที่แต่ละคนซื้อมาจริง
ตัวอย่าง: คอนโดปล่อยเช่า 3,000,000 บาท
ซื้อคอนโด 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท (รายปี 180,000 บาท) ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน 30,000 บาท/ปี
| รายการ | สูตร | ผลลัพธ์ |
|---|---|---|
| Gross Yield | (180,000 ÷ 3,000,000) × 100 | 6.00% |
| Net Yield | ((180,000 − 30,000) ÷ 3,000,000) × 100 | 5.00% |
| Cap Rate | (150,000 ÷ 3,000,000) × 100 | 5.00% |
Gross Yield 6.00% ดูสูงเกินจริง ส่วน Net Yield เหลือ 5.00% ซึ่งควรใช้ตัดสินใจ ตัวอย่างนี้ Cap Rate เท่ากับ Net Yield เพราะสมมติซื้อด้วยเงินสดล้วน หากกู้ซื้อ Cap Rate ยังคำนวณจาก NOI แบบเดิม ส่วนผลตอบแทนที่ได้จริงหลังหักดอกเบี้ย (cash-on-cash return) จะเป็นอีกตัวเลขที่ต่ำกว่า
ผลตอบแทนเท่าไหร่ถึงเรียกว่าดี
ไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับทำเล (ทำเลใจกลางเมืองมักให้ Net Yield ต่ำกว่าเพราะราคาซื้อสูง) ประเภททรัพย์สิน และควรเทียบกับผลตอบแทนทางเลือกอื่นที่เสี่ยงต่ำกว่า เช่น พันธบัตรรัฐบาลหรือเงินฝากประจำ เพื่อดูว่าผลตอบแทนส่วนต่างคุ้มกับสภาพคล่องที่เสียไปหรือไม่
อ้างอิง
Gross Yield กับ Net Yield ต่างกันอย่างไร
Gross Yield ไม่หักค่าใช้จ่าย ส่วน Net Yield หักค่าใช้จ่ายดำเนินงานจริงออกก่อน ทำให้สะท้อนผลตอบแทนจริงมากกว่าและควรใช้ตัดสินใจ
ต้องคิดรวมค่าเผื่อห้องว่างด้วยไหม
ควรคิดรวมเสมอสำหรับ Net Yield ที่สมจริง เพราะแทบไม่มีทรัพย์สินใดมีผู้เช่าตลอด 12 เดือนทุกปี การละเลยค่านี้จะทำให้ตัวเลขดูดีเกินจริง
คำนวณภาษีจากรายได้ค่าเช่าของคุณแบบ Real-time ฟรี
เปิดเครื่องคำนวณภาษี