โอนบ้าน-คอนโด 2569: เตรียมเงินค่าธรรมเนียมกี่บาท ใครจ่ายอะไร

คนที่กำลังจะซื้อหรือขายบ้าน คอนโด หรือที่ดิน มักโฟกัสที่ราคาซื้อขายเป็นหลัก แล้วลืมตั้งงบสำหรับเงินก้อนที่ต้องจ่ายที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีหลายรายการและคำนวณจากฐานคนละแบบ บทความนี้ไล่ทีละรายการให้เห็นภาพก่อนถึงวันโอนจริงในปี 2569

สี่รายการที่อาจต้องจ่ายวันโอน

สังเกตว่าภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ไม่เก็บซ้ำกัน — เข้าเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นตามระยะเวลาถือครอง

ทำไมฐานคำนวณใช้ราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อขาย

ค่าธรรมเนียมโอน 2% คำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์กับราคาซื้อขายจริง กฎหมายวางกติกานี้เพื่อป้องกันการแจ้งราคาต่ำกว่าความจริงเพื่อหนีภาษี ผู้ซื้อผู้ขายจึงควรเช็กราคาประเมินล่วงหน้าก่อนตั้งงบ อย่าอ้างอิงจากราคาตกลงซื้อขายเพียงอย่างเดียว

ถือครองนานแค่ไหนถึงประหยัดกว่า

ผู้ขายที่ถือครองทรัพย์สินมาน้อยกว่า 5 ปีเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งสูงกว่าอากรแสตมป์ 0.5% ที่ใช้กับผู้ที่ถือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไปอย่างมาก จึงเป็นเหตุผลที่หลายคนแนะนำให้รอให้ครบ 5 ปีก่อนขาย หากไม่มีความจำเป็นเร่งด่วน ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของบุคคลธรรมดาก็คำนวณจากค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีถือครองเช่นกัน โดยยิ่งถือครองนาน สัดส่วนหักเหมาจะยิ่งลดลง เจ้าหน้าที่ที่ดินจะคำนวณยอดสุดท้ายให้ ณ วันโอน

ใครจ่ายอะไร: ไม่มีกฎหมายบังคับ มีแต่ธรรมเนียมตลาด

ประเด็นที่คนสับสนบ่อยคือคิดว่ากฎหมายกำหนดตายตัวว่าใครต้องจ่ายอะไร ความจริงคือทุกอย่างขึ้นอยู่กับสัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาตกลงกัน แต่ธรรมเนียมตลาดที่พบบ่อยคือผู้ซื้อรับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอน (หรือแบ่งครึ่งกับผู้ขาย) ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายมักเป็นคนจ่ายเพราะเป็นภาษีจากกำไร/เงินได้ของผู้ขายเอง

ตัวอย่างคำนวณ: คอนโด 5 ล้านบาท ถือครอง 3 ปี

ขายคอนโดราคา 5,000,000 บาท ใกล้เคียงราคาประเมิน ถือครองมาแล้ว 3 ปี (เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ใช่อากรแสตมป์):

• ค่าธรรมเนียมโอน = 5,000,000 × 2% = 100,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 5,000,000 × 3.3% = 165,000 บาท (ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำ)
• รวมสองรายการนี้ = 265,000 บาท ยังไม่รวมภาษีหัก ณ ที่จ่ายซึ่งเจ้าหน้าที่ที่ดินคำนวณให้ ณ วันโอน

อ้างอิง

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา — กรมสรรพากร (rd.go.th)