ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569: บ้านหลังที่ 2 เสียเท่าไหร่
ใครก็ตามที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของแต่ละปี มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ แต่ละประเภทการใช้ประโยชน์มีวงเงินยกเว้นและอัตราภาษีต่างกันมาก บทความนี้เริ่มจากจุดที่คนสับสนที่สุดก่อน คือความต่างระหว่างบ้านหลังหลักกับบ้านหลังที่ 2
บ้านหลังหลัก vs บ้านหลังที่ 2: ความต่างที่คนพลาดบ่อย
บ้านหลังหลักที่เจ้าของถือกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและมีชื่อในทะเบียนบ้านของหลังนั้น ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่า50 ล้านบาทแรก แต่หากเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างโดยไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน (เช่น ปลูกบนที่ดินเช่า) ยกเว้นเฉพาะมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง10 ล้านบาทแรกเท่านั้น
ส่วนบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป เช่น ซื้อไว้ปล่อยเช่าหรือเป็นบ้านตากอากาศ ไม่ได้รับยกเว้นภาษีเลย ต้องเสียตั้งแต่บาทแรกในอัตราขั้นบันไดประมาณ 0.02%–0.1% แม้อัตราจะยังต่ำ แต่ต่างจากบ้านหลังหลักตรงที่ไม่มีวงเงินยกเว้นแม้แต่บาทเดียว และการปล่อยเช่าโดยเจ้าของไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านก็ไม่นับเป็นบ้านหลังหลักเช่นกัน
ภาษีที่ดิน 4 ประเภท ต่างกันตรงไหน
| ประเภท | วงเงินยกเว้น | อัตราภาษี (ต่อปี) |
|---|---|---|
| ที่อยู่อาศัยหลังหลัก (มีทั้งโฉนด+ทะเบียนบ้าน) | 50 ล้านบาทแรก | ~0.02% ขึ้นไป |
| ที่อยู่อาศัยหลังหลัก (เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง) | 10 ล้านบาทแรก | ~0.02% ขึ้นไป |
| บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป | ไม่มี | ~0.02%–0.1% |
| เกษตรกรรม (บุคคลธรรมดา) | 50 ล้านบาทแรก | ~0.01%–0.1% |
| พาณิชยกรรม/อื่นๆ | ไม่มี | ~0.3%–0.7% |
| รกร้างว่างเปล่า | ไม่มี | ~0.3%–0.7% (เพิ่ม 0.3 จุดทุก 3 ปี สูงสุด 3%) |
อัตราเป็นช่วงโดยประมาณตามพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราจริงในแต่ละขั้นมูลค่าอาจต่างกันเล็กน้อยตามดุลยพินิจของแต่ละ อปท. ควรตรวจสอบหนังสือแจ้งประเมินจริง
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า: ยิ่งปล่อยไว้ยิ่งแพง
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามควรแก่สภาพ เริ่มต้นเสียภาษีในอัตราเดียวกับพาณิชยกรรม แต่หากปล่อยรกร้างต่อเนื่องอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์ทุก 3 ปี จนถึงเพดานสูงสุด3% ของมูลค่าทรัพย์สิน กลไกนี้ออกแบบมาเพื่อไม่ให้เจ้าของกักตุนที่ดินไว้เฉย ๆ โดยไม่พัฒนา
อัปเดต 2569: ขยายเวลาชำระถึงมิถุนายน
ปกติกำหนดชำระภายในเดือนเมษายน แต่ปีภาษี 2569 กระทรวงมหาดไทยขยายเวลาออกไปอีก 2 เดือน เป็นภายในมิถุนายน 2569 ควรตรวจสอบกับ อปท. เจ้าของพื้นที่อีกครั้ง เพราะบางแห่งอาจมีประกาศเพิ่มเติมเฉพาะพื้นที่
ตัวอย่างคำนวณ
นางบีเป็นเจ้าของบ้านหลังหลักมีชื่อทั้งโฉนดและทะเบียนบ้าน ราคาประเมินรวม 65 ล้านบาท ส่วนที่ยกเว้นคือ 50 ล้านบาทแรก เหลือส่วนต้องเสียภาษี = 65 − 50 = 15 ล้านบาท ซึ่งคำนวณตามอัตราขั้นบันไดของกลุ่มที่อยู่อาศัย โดย อปท. เป็นผู้คำนวณยอดแน่นอนตามประกาศอัตราปีนั้น
อ้างอิง
ปล่อยเช่าบ้านที่ตนมีชื่อในโฉนดแต่ไม่ได้อยู่เอง นับเป็นบ้านหลังหลักไหม
ไม่นับ ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของหลังนั้นด้วยจึงได้สิทธิยกเว้นแบบบ้านหลังหลัก หากปล่อยเช่าและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะถูกจัดเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ ซึ่งไม่มีวงเงินยกเว้น
ที่ดินเปล่าที่ยังไม่ปลูกสร้างอะไรเลย นับเป็นรกร้างไหม
โดยทั่วไปนับเป็นรกร้างว่างเปล่า เว้นแต่มีการใช้ประโยชน์ชัดเจน เช่น ทำการเกษตรจริง หากปล่อยว่างต่อเนื่องจะเสียภาษีอัตรารกร้างที่เพิ่มขึ้นทุก 3 ปี
เปรียบเทียบเช่า vs ซื้อบ้านแบบ Real-time ฟรี
เปิดเครื่องคำนวณเช่า vs ซื้อ